一代人终将老去，但总有人永远年轻。

香港地产豪门迎来第三代掌门人，港企恒隆集团第二次完成权力交接，纵横商海半个世纪的“商业地产教父”陈启宗即将把权杖交予其子陈文博。

1月30日，恒隆集团、恒隆地产两大香港上市公司联合公告宣布，陈启宗将退任集团董事长、执行董事及执行委员会主席，由集团副董事长、执行董事、执行委员会成员陈文博接任。

同日召开的恒隆集团、恒隆地产2023年全年业绩公布新闻发布会上，陈启宗回应交班问题称，过去集团一直有意识安排继任人，今天是时候交棒了，“这是经过深思熟虑的决定，也是由董事会指导、公司多年精心规划的继任过程之成果。”

恒隆由陈启宗的父亲陈曾熙于1960年创立，曾与李嘉诚的长江实业、郭得胜的新鸿基、郑裕彤的新世界、胡应湘的合和实业并称“华资地产五虎将”，建立了多个知名商业地标，是中国商业地产领域一个浓墨重彩的注脚，也是很多内地房企的学习对象。

凭借着“只选好的，只做对的”的理念，恒隆顺利扛住亚洲金融风暴、全球金融危机的多次冲击，在行业占据一席之地。这艘巨舰得以远航，离不开背后舵手陈启宗。

尽管已经筹谋多年，但陈启宗在此时退任仍在外界意料之外。当下经济换形势复杂多变，对企业经营者提出了更高的要求。陈启宗离席后，新任掌舵人陈文博将带领恒隆驶向何方？

陈启宗在业绩发布会上说，“现在是保命保本而非寻求大发展的时候。未来几年，我相信外围环境还是会比较困难，但恒隆在财务管理、风险管理等管治工作都已经上轨道，没有太多需要担心的地方。”

“我反而很欢迎这个挑战，希望在如此的环境下面，学到更多的东西。”陈文博说，“他(陈启宗)的指导和栽培对我非常重要，令我有信心在这个市场以至整个世界处于特殊时刻时为公司掌舵。”

商业地产“教父”

与多数港资企业家不同，陈启宗说得一口流利的普通话。陈启宗曾对时代周报记者透露，他早已判断到香港与内地的融合是大势，在家庭教育中，他与妻子坚持用普通话教导孩子。

早在陈启宗正式接棒时，恒隆便已抢跑式布局内地市场。1991年陈启宗出任董事长一职，从父亲手中接过权杖，并带领恒隆转战内地。

风起云涌的1992年，新鸿基、新世界、恒隆等港资集体北上，角逐上海滩。这一年年底，恒隆在徐家汇、南京西路连拿两个地块，也就是现在的上海商业地标上海港汇恒隆广场和上海恒隆广场。

1999年12月，上海港汇恒隆广场开业，是恒隆在内地的首个集商场、办公楼、服务式公寓于一身的大型综合发展项目，恒隆从这里收取了第一笔租金。2002年7月，上海恒隆广场开业，由此开启恒隆在奢侈品商场的征战。

彼时，上海恒隆广场是浦西第一高楼，是上海最高档的商场，聚集着上海最顶级的外企。旅居上海的畅销书作家廖信忠说，自2001年上海恒隆广场建成后，南京西路就是精致奢华的象征。堪称当代年轻人奢侈品启蒙教材的《小时代》三部曲，提及上海恒隆广场的次数超过40次。

这个奢侈品地标商场甚至一铺难求。计划今年春节后动工的上海恒隆广场三期，将扩建约3080平方米，还没开工品牌已经满员。

执掌恒隆的33年里，陈启宗一手构建的以上海恒隆广场为代表的恒隆广场系列，是其在恒隆的重要一笔。在业内，陈启宗也有“恒隆广场包租公”之称。

2023年年报披露数据显示，上海恒隆广场在报告期内出租率100%，实现收入17.55亿元，收入和租户销售额同比分别增长10%、24%。据上海静安官方消息，截至2023年11月底，上海恒隆广场年税收近98亿元，有望破百亿元。这将是继2021年上海恒隆广场成为中心城区首幢“百亿楼”后，连续第三年年销售额和年税收均破百亿元。

时至今日，恒隆在中国内地的物业组合覆盖九个城市，包括上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉和杭州， 均以“恒隆广场”命名，陈启宗用33年时间，亲手建构了一个庞大的“恒隆广场”版图。

恒隆广场刻着陈启宗的印记，这位“商业地产教父”，以敏锐的商业嗅觉与稳健的经营理念著称。每年恒隆发布的《致股东函》，成为从业者的“教科书”。

2019年中期的《致股东函》中，陈启宗这样定义恒隆的经营策略——在中国经济蓬勃的城市，发展和持有以高端或次高端购物商场为核心的世界级商业综合项目，并加以管理以作长期出租，而该等购物商场须为其细分市场中的龙头。“世界级”意味着拥有五个地产业基因——地点、规模、发展大纲、设计和施工，位置必须是城中最好，综合项目必须有一定的规模，地块的发展大纲必须是可接受的，而其设计及施工属优良和合理的。

“我们从不忘记公司是自由市场经济竞争下的商业企业，所以我们的购物商场的设计必须塑造高效的实用空间，让租户销售产品之余，我们亦可获得优厚的租金收入。我们时刻谨记，租户才是购物商场的主角。我们不会与他们竞争，反之会为商店和消费者营造一个亲切舒适的环境。”陈启宗曾在《致股东函》中表示。

陈启宗掌舵下的恒隆，被同行贴上“能熬”标签。一个典型例子是，1990年代初，陈启宗首次到访杭州，当最终选择先投资上海后，恒隆到2004年才重新开始关注杭州。“接下来的14年里，我们研究了很多不错的地块，但都一一拒绝，直至2018年才选定一幅能满足五个地产业基因的地块。”

这一幅地块位于杭州中央商务区，是恒隆进入内地第9个城市的第11个项目。陈启宗说，“在几乎整整14年的等待中，我们现金充裕。手头有钱，要做不购置的决定其实更难，但我们都抵住了诱惑。

“或许错过了很多赚钱机会，但现在我们却自觉幸运。”陈启宗感叹道。

第三代掌门人拥抱“熊市”

陈文博是恒隆第三代掌门人，现年41岁，已经作为副手在陈启宗身边历练十多年。

出生于1982年的陈文博，毕业于美国南加州大学，持有美国西北大学凯洛格管理学院与香港科技大学联合颁授的行政人员工商管理硕士学位和美国南加州大学国际关系文学士学位。

加入恒隆之前，陈文博从事金融、审计及风险管理工作，曾效力于纽约一家非营利机构、毕马威会计师事务所、汇丰银行等。

2010年，陈文博进入恒隆工作，任职于恒隆集团上海分部的租务管理部门，负责内地的在建项目工程。2016年，陈文博获委任为恒隆集团董事会执行董事，正式进入核心管理层。

为了让陈文博顺利接棒，陈启宗曾多次发声为其撑腰。他在2017年的《致股东函》中这样写道：“本人的儿子文博是少数接纳本人劝勉的人之一，他现时是本公司一位能干的执行董事。”

2020年9月11日，恒隆集团与恒隆地产联合宣布，执行董事陈文博获委任为恒隆集团及恒隆地产董事会副董事长，于当年9月13日起生效，这一天是恒隆成立60周年纪念日。恒隆集团表示，陈文博将“引领集团整体业务发展”。

香港中文大学香港亚太研究所副所长郑宏泰在《家族企业》杂志撰文称，从接班和领导的经验，陈启宗显然认为困难与逆境能够更好地考验接班人的能力应对，所以选择在这个关键时刻进一步放权，交棒儿子，目的自然是想考验其应对危机、处理逆境的能力，从而让其更好地树立领导地位、积累各种经营与社会经验。

和父辈一样，陈文博作风低调，保持在一线。2023年7月下旬，陈文博走访昆明、沈阳、大连和上海四个城市，尝试更加细致地实地了解内地消费情绪。

在一线，他观察到一些颇有启示作用的现象——餐饮方面，多位中高产人士表示他们到餐厅进餐的习惯完全没变，他们仍会频繁到餐厅用餐，点同样的酒菜；他亲身体验到旅游业的复苏，在乘搭的四班航机中，有三班的商务舱满座， 而经济舱不是满座就是近乎满座；沈阳的康莱德酒店生意畅旺，去年7月有三晚入住率高达100%，包括总统套房。

因此陈文博认为，大多数消费者的实质消费力并没有下降，因此仍然可以随心选择何时何地消费，只是对整体经济缺乏信心，才会在消费时多了取舍。“恒隆在内地营运高端购物商场和办公楼这一稀有且独特的产品，要面对的挑战稍有不同。我们的顾客更富裕，价格非首要考量，他们在过去几年遭受极大财务损失的可能性较小，在未来的日子也如是。无论情况如何，我认为可以合理地预期，恒隆将会继续在行内表现出众，超越同侪。”

陈文博这一判断在财报中得到验证。

根据2023年中报，报告期内恒隆实现物业租赁收入约55.23亿港元，同比增长4%，整体营业利润增长3%至40.34亿港元。即使三年疫情期间，恒隆的租赁收入亦保持增长。

对于未来，这位即将履新的继承人也向投资人传达了乐观态度。“我衷心感谢我父亲陈启宗先生过去四五十年的远见卓识和领导力使恒隆走上了稳健发展及奠定了坚实的基础。未来，我们将在各方面持续追求卓越，为我们所有持份者带来可持续的回报。”

对于2024年，恒隆继续保持一贯的审慎态度。

在1月30日召开的业绩发布会上，陈启宗表示，虽然世界变化的方案并不是令人鼓舞的，但机会总会回来的。“这次的熊市比较复杂，因素很多，暂时还不是入市的时机。但不需要太过悲观，机会仍然在。”